Често задавани въпроси

Брокерите са професионалисти, които познават пазара отблизо и следят всяка негова промяна в посоката му. Знаят какво е търсенето и предлагането в съответния период, а работата им се състои в осигуряването на най-добрите условия за техните клиенти.

Основното предимство на брокерите се крие в тяхната компетентност и отлично познаване на имотния пазар. Експертизата им и достъпът им до данни им дава възможността не само винаги да са запознати с актуалното състояние на пазара, но и да предвиждат неговата посока, докъдето това е възможно. Избирайки съвместната работа със специалист в сферата, купувачите и продавачите на жилища си гарантират както спокойствие в процеса по сключване на сделката, така и спестяване на сериозна част от задълженията на страната по финализиране на процеса. Разбира се, за да можете да преминете напълно спокойно и безпроблемно през една имотна сделка, е необходимо да потърсите съдействие от опитен консултант и агенция с репутация, доказала се във времето. За да не се превърне процеса по покупка или продажба на жилище в неприятен такъв, е необходимо предварително да проучите.

Всеки подхожда индивидуално в търсенето и подбора на агенция и брокер на недвижими имоти. Някои предпочитат на проучване в интернет, четене на отзиви в социалните мрежи или форуми, запознават се с портфолиото на няколко компании, докато трети се допитват до свои близки и приятели, които имат лични впечатления и могат да споделят своя опит. Истината е, че най-добрият подход е да комбинирате всички възможни методи, с което ще сведете до минимум субективността на мненията. Доверете се на брокер и компания, имаща добро реноме с което ще подсигурите бърза и безпрепятствена процедура.

Съвместната работа с агенция за недвижими имоти и брокерът, на когото сте се доверили изпълняват ролята на посредник, с помощта на когото ще си осигурите значително по-бърз, целенасочен, лишен от премеждия процес по покупко-продажба на недвижим имот. Агентът е запознат и е напълно подготвен за етапите, през които е наложително да преминете при прехвърлянето на имота. Брокерът изпълнява функцията на медиатор между двете страни по една сделка, организира провеждането на огледи, насочва към свързани институции и борави с цялата документация, предлага услугите на утвърдени адвокати и нотариуси. Всичко това ще ви спести време, както и излишни разходи за да преминем заедно през приключението покупко-продажба на недвижим имот!

Собствеността на имот на територията на Република България се проверява в Имотният регистър. Той е система от данни за недвижимите имоти на територията на Република България и се състои от партидите на отделните имоти. В него се вписват актовете, с които се признава, прехвърля, изменя или прекратява правото на собственост или друго вещно право върху недвижим имот. В имотния регистър се включват възбраните и ипотеките на недвижимите имоти. В Имотния регистър се правят справки за собствеността на имотите, собствениците и вещните права и ограничения върху тях. Справки се правят на място в службите по вписвания в страната или по електронен път след заплащане на такса, определена в ценоразпис и регистрация на потребителя.

За да резервирате имота, който желаете да закупите или наемете е необходимо да внесете депозит (така нареченото стоп капаро). С внасянето при нас на депозит Вие сключвате с нас и съответен договор, който Ви гарантира, че този имот няма да бъде предлаган от нас на други потенциални клиенти, както и че собствениците му ще бъдат уведомени за Вашите непоклатими намерения да сключите предварителен договор и да внесете стандартно капаро. Използваме този инструмент най-често в случаите, в които собствениците на конкретния имот са извън населеното място, в което се намира имота или в случаите, когато към имота проявяват интерес повече от един купувач или наемател. С предимство остава този от тях, който внесе депозита. Сумата на този депозит е съобразена с Вашите моментни възможности.

Проверките за наличие на вещни тежести се извършват в два етапа на текущата сделка: преди сключване на предварителен договор за покупко-продажба и преди нотариално изповядване на сделката. Данни за вписани тежести върху имота (ипотеки, възбрани, права на трети лица, вписани искови молби и други) могат да бъдат проверени в съответната Служба по вписвания при Агенция по вписванията по местонахождението на съответния имот. Дали има дължими данъци може да бъде проверено в съответната общинска служба „Местни данъци и такси” по местонахождение на имота. В Удостоверението за данъчна оценка винаги е отбелязано дали собственикът на съответния имот има задължения към общинския бюджет. В териториално подразделение на НАП може да се извърши проверка за наличие или липса на задължения на продавача към държавата (данъци, задължителни осигурителни вноски и други), като се изиска издаване на Удостоверение за наличие или липса на данъчни задължения. След тези предварителни проверки в деня на изповядване на сделката пред нотариус е препоръчително отново да се извади Удостоверение за тежести, в което ще могат да бъдат засечени всички вписвания, възникнали след извършените предварителни проверки и можещи да доведат до евикция /съдебно отстраняване/ на купувача.

Предварителният договор най-общо казано представлява уговорка между продавача, който обещава да прехвърли недвижимия имот на купувача, който от своя страна, гарантира да заплати за това определената цена. В неговото съдържание е важно да присъстват клаузи, които изрично указват предмета, цената, сроковете за изплащане. Все пак е добре да знаете, че той служи предимно за постигане на сигурност за всяка от страните по сделката, затвърждавайки сериозните им намерения, но не ги обвързва с твърде конкретни параметри на предстоящата сделка.

Въпросът за финансирането на евентуална имотна сделка често провокира редица въпроси от страна на заинтересованите лица. В случай че предвиждате скорошна покупка на недвижим имот, но не знаете как да го финансирате, трябва да имате предвид следните възможни варианти: Покупка със собствени средства; Ипотечен кредит; Потребителски кредит; Пари от роднина; Продажба или отдаване под наем на други имоти.

Задължителна стъпка в процеса по придобиване на имот е заплащането на местните данъци и такси. Те представляват сериозно перо при сключването на сделка за покупко-продажба, поради което е от жизненоважно значение да ги вземете предвид при сформирането на личния ви бюджет. Важно е да отбележим, че тяхното определяне е пряко обвързано със специфични за имота характеристики, каквито са неговата продажна цена, както и местонахождението му. Затова е от значение преди да пристъпите към покупката да вземете предвид тези фактори, за да се ориентирате каква сума приблизително ще бъде необходима за покриването на страничните разноски по сделката. Не бива да се забравя и нотариалната такса при покупка на имот, която се изчислява върху материалния интерес (посочената по нотариален акт цена на имота) и съгласно тарифата на нотариуса, удостоверяващ сделката (по Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност).

Много често страните подписват предварителен договор, съпътстван с капаро, с който демонстрират сериозните си намерения да сключат окончателен договор за покупко-продажба. Сключването му е една изключително сериозна стъпка. Предварителният договор трябва да бъде подписан едва след като са обследвани всички документи за собственост, както и самоличността, дееспособността и представителната власт на субекта, който продава, както и дали имотът не е обременен с вещни тежести (ипотеки, вписани искови молби, възбрани, претенции към имота от трети лица и други). Предварителният договор трябва да съдържа всички параметри на окончателния, a именно: индивидуализиране на недвижимия имот, предмет на сделката, цената му, страните по сделката, сроковете за сключване на окончателния договор и предаването на владението, както и други съществени условия, касаещи покупко-продажбата.

Първата стъпка е Акт образец 14, който е документът за приемане на конструкцията на сградата. Получава се когато сградата достигне до етапа на т. нар. „груб строеж” и е от голяма важност, защото получаването му, всъщност, удостоверява упражняването правото на строеж. Съставя се и се подписва от инвеститора (възложителя), консултанта (строителния надзор) и проектанта. Когато този Акт е вече получен, може да се пристъпи към нотариалното прехвърляне на имота и купувачът може да получи документа, удостоверяващ правото му на собственост – нотариален акт.

След АКТ 14 при новото строителство, следващият етап е Акт 15. Това е документът, с който се констатира, че сградата е напълно завършена. Съставя се от строителя, инвеститора, строителния предприемач, технически правоспособните физически лица по всички части на проекта, към лицето, упражняващо строителен надзор, проектантите по всички части на проекта, лицензианта по смисъла на Закона за енергетиката и енергийната ефективност, концесионера, представители на експлоатационните дружества. Целта на акт 15 е да установи състоянието и готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация, той е констативен акт, с който се удостоверява, че строежът е изпълнен съобразно одобрените проекти. Това на практика означава, че строежът се предава от строителя на възложителя. Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата. Акт образец 15 е основание за съставяне на протокол образец 16 за установяване годността за ползване на строежа.

Акт образец 16 е завършващият акт, който финализира строителството и удостоверява, че обектът действително е годен да бъде въведен в експлоатация, т.е. годен да се живее в него. В практиката е прието той да се ползва като общ термин вместо „Разрешение за ползване”, но между двете има разлика и трябва да се разграничават в зависимост от това за каква категория строежи става дума. Проверката на обекта касае законността на сградата, която сте построили, истинността на проектите, които сте използвали и съответствието между използваните проекти и това, което физически се намира на място. Ако говорим за строежи от І-ва до ІІІ-та категория (автомагистрали, пътища, съоръжения и пр.), Акт 16 се издава от съответната държавна приемателна комисия. Въз основа на Акт 16 съответната регионална дирекция за национален строителен контрол издава Разрешение за ползване. Но ако говорим за строежи от ІV-та до VІ-та категория (жилищни и смесени сгради с ниско и средно застрояване, вилни сгради и др.) не се съставя Акт 16, а се издава Удостоверение за въвеждане в експлоатация от съответния главен архитект при съответната община.

Трябва да се вземе предвид, че цените на жилища ново строителство са по-високи, но се смята, че новото строитество е много по-устойчива инвестиция, тъй като качеството ще продължи да повишава цената. От позицията си на купувачи е добре да знаете какви са конкретните политики на банковите институции при отпускане на кредити за покупката на недвижим имот. Тук е моментът да се отбележи, че съществува разлика при отпускането на финансиране от банка с оглед същността на сградата. Когато става въпрос за тегленето на ипотечен кредит, финансовите институции трябва да знаят в какъв имот ще вложите отпуснатите от тях средства, с оглед измерване на риска. Шансът да ви бъдат отпуснати максимален размер средства е по-голям, когато говорим за закупуването на апартамент в новопостроена сграда. Някои банки могат дори да ви предложат по-добри условия по заема, което е рядко срещано при покупка на панелно жилище например.

С течение на времето инвестицията в недвижим имот несъмнено се е доказала като един от най-сигурните и криещи минимален риск вложения на собствени средства. Покупката на имот у нас се определя като най-стабилното капиталовложение и начин за печелене на пасивен доход и трупане на спестявания.

При покупка на имот с инвестиционна цел, било то апартамент, къща, ваканционен имот, търговска, земеделска площ или гараж, и доходността, и рискът са умерени. Покачване или спад в цените се наблюдава, но е почти невъзможно тя да се промени драстично в близък план. Това отличава инвестицията в недвижим имот от останалите сегменти за вложения на лични средства. Разбира се, доходността ви от жилището търпи промени и това се определя от състоянието на пазара - дали се намира в своя пик или спад е водещ фактор за възвръщаемостта на вложението. Когато основна мотивация е генерирането на печалба, текущото пазарно състояние е от основно значение. Това изисква познания и правилна преценка кога е точният момент както за покупка, така и за продажба.

При покупка на имот с инвестиционна цел, без значение дали е апартамент, къща, ваканционен имот, земеделска площ, се смята че и доходността, и рискът са умерени. Разбира се, доходността от недвижимо имущество търпи промени и това се определя от състоянието на пазара - дали се намира в своя пик или спад, и е водещ фактор за възвръщаемостта на вложението. Затова процесът изисква задълбочени познания и правилна преценка кога е точният момент както за покупка, така и за продажба.

Вложението в недвижимо имущество е традиционна и позната на българите инвестиция, която предлага сигурна и нискорискова алтернатива за хората, търсещи „убежище“ за спестените си средства. В условията на ускорена инфлация, сриваща покупателната стойност на парите, недвижимите имоти още веднъж ще се затвърждават като благоприятна възможност да защитите заделените лични средства.

Скица на имот може да бъде получена от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК). Те отговарят за поддържането на регистри и планове, свързани със земя и имоти. Скицата може да бъде проверена във всеки един областен град в България в Служба по геодезия, картография и кадастър (СГКК).

Скица на недвижим имот е един от необходимите документи, които ще ви потрябват за извършването на всякакви разпоредителни сделки с имота, като покупко-продажба, дарение, ипотека и други.

Скица на имот се издава от Службата по геодезия, картография и кадастър (СГКК), ако имотът попада в зона с влязла в сила кадастрална карта; ако няма такава, се издава от техническата служба на общината, а при имоти извън регулация – от Общинската служба по земеделие. Обикновената поръчка отнема до 14 дни, бързата – 3–4 дни, а при нотариуси или правоспособни геодезисти – под 24 часа, ако собственикът е вписан в кадастралния регистър. Издаването става с заявление (по образец от сайта на АГКК), копие от нотариален акт с „вярно с оригинала“, лична карта и документ за платена такса. Скицата се издава само на собственика или упълномощено лице и е валидна до промяна в данните за имота.

Когато става въпрос за покупка на жилище, процесът може да се окаже както лесен и безпроблемен, така и объркващ и изпълнен с множество спънки. Основен фактор за това как ще протече покупко-продажбата на едно жилище се крие в доброто познаване на цялостните процеси по една сделка, както и състоянието на имотния пазар в конкретния момент.

Прието е наемодателят да няма право да влиза без предупреждение в отсъствието на наемателя в имота, който е отдаден под наем, тъй като според ЗЗД е длъжен да осигури несмущаваното му ползване от наемателя. Съществува възможност обаче собственикът да има право да посещава имота, след предварителна уговорка и в присъствието на наемателя, като това условие може да бъде залегнато в договора за наем, подписани между тях.

Можете да направите предварителен оглед на харесаното от вас жилище, като това може да се случи само в присъствието на брокер. След това, можете да направите и още един оглед на имота, за да се запознаете със собствениците и да затвърдите впечатленията си от предварителния оглед.

Добре е предварително да разгледате предлаганите ви имоти и да си подготвите въпроси, които отговори са от съществено значение за сключване на сделка. Може да започнете със защо се пордава имота, изрядни ли си документите, има ли ипотека върху имота, има ли наследници и колко са те, имало ли е много огледи до момента, кога последно е ремонтиран имотът и др.

За непрофесионалистите продажбата на недвижим имот е сложен процес, независимо дали става въпрос за продажба на офис или друг тип недвижима собственост. За да бъде реализирана една сделка по възможно най-добрия начин е нужен професионален подход. Брокерите на недвижими имоти са хората, които най-добре могат да се справят и ще ви съдействат по време на целия процес по покупко-продажбата.

За да не допускате най-често срещаните грешки при купуване на жилище, на първо място бъдете готови да бъдете в цялостния процес на 100%. Това означава да вложите време и усилия в проучване на имотния пазар към момента, да направите личен анализ за плюсовете и минусите на избраните от вас локации, тяхната инфраструктура, бъдещото им развитие, както и да потърсите професионална помощ от агент по недвижимите имоти, ако смятате, че няма да имате достатъчно време и ресурси да се справите самостоятелно. Професионалният опит и натрупаните познания в сферата позволяват на добрия брокер лесно да преценява дали конкретно жилище изобщо си заслужава, дори без това да налага провеждането на реален оглед. По този начин селектирането на офертите ще бъде много по-добре организирано, което ще ви спести ценно време и много излишни усилия. Освен това, брокетър може да ви предпази от рискови ходове, като ви предупреди за лошите практики и ще съблюдава стриктно за изрядността на сделката. Агентът ще защитава вашите интереси в процеса по договаряне и ще съдейства при възникването на неочаквани проблемни ситуации.